Économies d'énergie / Litige entre un copropriétaire et le syndic sur la facture d’eau

Litige entre un copropriétaire et le syndic sur la facture d’eau

En raison de le coût potentiel, la répartition des charges d’eau ne doit être prise au sérieux au sein d’une copropriété. Pour des raisons d’économie en premier lieu, et d’équité en suite.

 

Le comptage individuel de l’eau s’est généralisé en 1974 après le choc pétrolier et aujourd’hui une écrasante majorité de logements sont équipés de compteurs divisionnaires. Il est aujourd’hui possible de calculer précisément la consommation d’eau et d’établir les quittances en fonction de la consommation réelle de chacun et non des tantièmes occupés par chacun.

Il a été mesuré que la consommation a eu tendance à diminuer entre 10% et 15% à partir du moment ou elle est comptée. Après le compteur d’eau chaude, le compteur d’eau froide a lui aussi été individualisé. Mais malgré ces évolutions, il peut toujours exister des litiges entre copropriétaires et le syndic en ce qui concerne la consommation, certains occupants pouvant contester la consommation qui leur a été facturée. Que se passe t-il alors? A qui incombe la charge de la preuve d’une consommation mesurée incorrectement.

Dans un arrêt de principe datant du 7 février 2019, la Cour de Cassation a établi que c’est à la personne qui conteste le montant de sa facture d’apporter les preuves que sa consommation a été mesurée de façon incorrecte et non au syndicat de copropriété.

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Pour les amateurs de droit, voici l’attendu de principe énoncé par la Cour de Cassation

« Attendu que, pour rejeter partiellement, après expertise, la demande au titre des charges de consommation d’eau entre 2008 et 2015, l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que l’enregistrement du compteur ne vaut pas preuve absolue de la consommation mais constitue une présomption simple, que Mme Z…, qui vit seule, consomme cinq fois plus d’eau que les lots voisins occupés par des familles, que l’expert a écarté l’hypothèse d’un branchement par erreur sur le réseau de chauffage et a exclu une défaillance ou une anomalie du réseau privatif, de sorte que le tronçon déperditif est à rechercher dans les parties communes dont le syndicat a en charge la gestion et l’entretien, que, celui-ci n’ayant entrepris aucune action appropriée et ne fournissant aucun élément sur le mode de vie de la copropriétaire dont il fait la cause exclusive de la consommation exorbitante, la réalité de la créance n’est pas établie ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il incombait à Mme Z… de justifier des éléments de nature à renverser la présomption d’exactitude des relevés du compteur, la cour d’appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé ; »

La cour d’appel qui avait donné raison à la propriétaire qui contestait sa créance avait donc méconnu l’important principe du droit qu’est la charge de la preuve.

Quelle consommation pour un robinet qui goutte?

Il est courant que de petites fuites d’eau se déclarent dans votre logement, et vous pouvez ne pas y prêter attention. Cela peut être un robinet ou une douche qui gouttent, ou bien une cuvette de toilettes qui fuit.

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Cependant, ces fuites peuvent d’avérer extrêmement onéreuses sur le long terme si l’on y fait pas attention au delà du gâchis de la précieuse ressource qu’est l’eau.

Voici ce que coûte une fuite d’eau en volume d’eau gaspillé et en euros.

  • Goutte à goutte : 4 litres/heure soit 35 m3/an soit 115 €/an
  • Mince filet d’eau : 16 litres/heure soit 140 m3/an soit 465€/an
  • Filet d’eau : 63 litres/heure soit 552 m3/an soit 1830€/an
  • Fuite de chasse d’eau : 25 litres/heure soit 219 m3/an soit 730€/an

Les chiffres énoncés ci-dessus sont données à titre indicatif et peuvent être beaucoup plus importants en fonction des débits réels et du prix du m3 en vigueur .

Facture d’eau par le syndic

Si vous vivez dans une copropriété, votre immeuble est raccordé au réseau d’eau par l’intermédiaire d’un branchement qui est constitué d’un robinet d’arrêt, d’un compteur d’eau et d’un clapet anti-retour d’eau.

Tous les 3 mois, le syndic reçoit une facture d’eau au nom du syndicat de copropriété dans le cadre d’un contrat collectif de fourniture d’eau. Les différents propriétaires ne sont donc pas engagés directement avec le fournisseur.

Cela signifie qu’en cas de défaut de paiement de l’un des copropriétaires, seul le syndic sera tenu de régler la facture et ce indépendamment des encaissement des appels de fonds.

Le syndic achète l’eau à son fournisseur pour ensuite la mettre à disposition des copropriétaires. Il faut donc qu’il puisse expliquer de quelle façon il répartit les factures d’eau entre les différents copropriétaires.

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Il existe 2 méthodes de facturation.

1/ La répartition aux tantièmes

Le premier moyen de répartir les charges d’eau est la méthodes dite par « tantième »

Voici la méthode de calcul : Montant facture x nombre tantième que la copropriétaire possède / nombre de tantièmes total de la copropriété

Cette méthode est la plus simple à mettre en oeuvre mais aussi la plus injuste. Elle sera bonne si les modes de vie des différents copropriétaires est assez similaire. Mais elle peut devenir très inégale dans certains cas.

En effet avec ce mode de calcul, une personne vivant seule dans un T4 va payer plus cher qu’une famille vivant dans un T2 même si leurs consommation d’eau est très différente.

L’inconvénient est donc que vous allez devoir payer en fonction de vos tantièmes et non de votre consommation réelle.

2/ Répartition par consommation

Il est possible d’être facturé en fonction de sa consommation réelle grâce à l’installation d’un compteur divisionnaire, qui permettra alors de diviser la facture d’eau entre tous les occupants de l’immeuble.

L’eau sera provisionnée par chaque copropriétaire tous les trimestres à travers le règlement de leurs appels de fonds qui comprendront une part d’eau basée sur une estimation.

En fin d’exercice comptable, le syndic doit régulariser la charge « eau » aux copropriétaires et chaque copropriétaire se verra facturer ce qu’il a réellement consommé.

Cette méthode semble être la plus juste, et il a été prouvé que la consommation d’eau à tendance à baisser de 10% à 15% à partir du moment ou elle est mesurée précisément.

6 réflexions au sujet de “Litige entre un copropriétaire et le syndic sur la facture d’eau”

  1. Bonjour,

    Que faire lorsque le syndic bénévole refuse de communiquer les factures d’eau pendant 8 ans et ne lance aucun appel de fonds malgré les sollicitations? (absence d’assemblées générales)

    Il réclame l’argent lors de la vente de l’appartement au copropriétaire.

    Merci

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  2. Bonjour, dans le cas d’une répartition par consommations individuelles, si une fuite d’eau est avérée entre le compteur général et les compteurs individuels, y a-t-il répartition des surplus de consommation entre les différents copropriétaires aux tantièmes ou à la consommation?

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  3. Mon compteur d’eau est branché sur le compteur général de l’immeuble qui se trouvais dans l ancienne loge de la conciergerie.le syndic a t il le droit de me couper l’eau arrivant de cette
    conciergerie dans mon jardin

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  4. BONJOUR.
    Les compteurs d’eau on était changé par des nouveaux électronique.
    Maintenant le syndic me demande de payé une facture d’eaux sur cinq ans .
    J’ai appelé la compagnie d’eaux , qui m’annonce que mon compteur posé des dysfonctionnement . Ils sont envoyée des mail au syndic pour intervenir sur mon compteur mais le syndic n’a répondue qu’au bout de cinq ans pour cette intervention.
    Maintenant me voila avec une facture que ne peux honoré .

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  5. Madame, Monsieur

    Actuellement, nous sommes très inquiétés car après la « Répartition exercice 2022 – Budget ordinaire » envoyée par le syndic, il nous réclame une somme astronomique de… 6 600 euros !

    Après vérification, effectivement, au moment de fournir l’index de consommation d’eau ; nous nous sommes trompée en notant les chiffres (chiffres rouges au lieu de chiffres noires). Mais le syndic nous n’a pas contacté pour demander plus de renseignements. Et maintenant, ils se permettent de nous réclamer ce montant que nous ne sommes pas capable de payer. Nous avons contacté la gestionnaire pour expliquer ces erreurs, mais elle nous a répondu (très insolente) qu’elle ne peut rien faire et il faut payer car c’est nous qui avons fourni ces index !

    Nous vous prions, Madame – Monsieur, de nous faire savoir si le syndic avait le droit d’ignorer notre bonne foi. Quant à nous, nous ne pouvons pas les réparer ?

    Nous sommes très stressants et inquiétés depuis quelques jours. Désespéramment.

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  6. Nous avons acheté un appartement le 29 novembre 2021.
    À notre arrivé, nous avons fourni l’index de notre compteur individuel d’eau.
    Malgré cela, notre syndic nous a fait réglé une consommation à partir d’un index déjà indiqué sur les appels de fonds de notre vendeur, soit un supplément de 76 m3, soit presque 300 € de plus que notre propre consommation.
    Est-ce normal ?

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Rédigé par : Patrick Wilson